解读《物权法》

 

概  述

物――相对的独立性，存在人身外，为人支配、控制，有使用价值、价值，有特定性。

物权――完全物权、定限物权（完全物权＝所有权；定限物权＝用益物权、担保物权）

房屋买卖的效力――《物权法》第6条、9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，登记生效。虽然买卖行为款项付清且房屋交付，未登记不生效）。

物权需要登记公示的几种状态――设立、转移、物上的权利负担（动产公示方式是交付，不动产公示方式是登记）。

不动产登记的评估――《物权法》13条规定“不得要求对不动产进行评估”。

继承房屋的所有权取得――《物权法》29条规定继承开始即被继承人死亡时取得房屋所有权。

 

所有权

征收――主体国家，对象通常是集体、单位或者个人的土地、房屋等不动产。严格限制适用：征收目的、征收补偿、权限程序、耕地更严。

征用――国家单方面意志。适用情形为紧急需要；适用目的是公共需要；一定权限程序和经济补偿。

建筑物区分所有权内容――专有权、共有权、共同管理权。

建筑物维修基金――业主共有而并非物业公司所有，数额为购房款2％－3％向售房单位交纳。

相邻关系的内容――相邻用水、排水，相邻通行，铺设建筑物和管线，相邻通风、采光、日照，相邻污染物排放，相邻不动产危害。

共有――共同共有、按份共有（共同共有――共同购置、共同投资、其它约定、处分时需要全体共有人同意。主要有夫妻共同共有、家庭共同共有、合伙共同共有、遗产共同共有；按份共有――依据份额享有权利承担义务、可分割或者转让、处分时需要2∕3以上同意）。

准共有――用益物权准共有、担保物权、特许物权准共有、知识产权准共有、债权准共有。

善意取得――取得时不知道且不应当知道，处分人无权处分，受让人合理价格取得，法律允许流通，受让人已经实际占有。

遗失物――有主动产、占有人丧失占有、须无人占有。

 

用益物权

土地承包经营权生效――承包合同生效时土地承包经营权成立（耕地30年、草地30－50年、林地30－70年

土地承包经营权流转――可以转包、互换、出租、转让（转让须经发包方同意，其它流转须向发包方备案）。（转让土地承包经营权条件：承包方有稳定的非农职业或有稳定收入；经发包方同意；受让方是从事农业生产的农户）。

土地与房屋分别处分――“一并处分”。

土地使用权出让期限――居住70年，工业50年，教育、科技、文化、卫生、体育50年，商业、旅游、娱乐40年，综合50年。

集体所有土地进行建设的种类――乡镇企业、村民建住宅、乡村公共设施、公益事业建设。

报批程序＝（乡镇企业建设由县级政府批准；公共设施、公益事业建设由乡镇政府审核后按相关程序报批；宅基地建设由乡镇审核，县级政府审判）。

地役权的取得――地役权自地役权合同生效时设立，合同要求登记的应当登记，否则不能对抗善意第三人。

 

担保物权

担保物权的特征和类型――特征：确保实现债权，担保物权是债务人或者第三人的物或者权利，支配担保财产交换价值的定限物权。类型有抵押、质押、留置。

担保物权的实务操作――设立条件（借贷、买卖等民事活动）、设立主体（担保权人、担保人）、设立方式（书面合同）、设立依据（《物权法》、《担保法》）。注意担保合同内容和登记。

担保合同从属性理解――成立上的从属性、转移上的从属性、效力上的从属性。

担保合同无效的情形――不得设立担保的物或财产权人上设立担保；必须经过特定程序而未履行该程序；应当登记而未登记的；法律规定的其它情形。

担保合同无效的法律后果――主合同有效而担保合同无效（债权人无过错，担保人和债务人承担连带责任；债权人、担保人有过错，担保人承担债务人不能清偿的1∕2）。主债权合同无效导致担保合同无效（担保人无过错，担保人不承担责任；担保人有过错，担保人承担债务人不能清偿的1∕3）。担保人承担责任后可向债务人或者反担保人行使追偿权。

担保物权的范围――主债权、利息、违约金、损害赔偿金、保管费用、实现担保物权的费用（有约定从约定）。

担保物毁损、灭失的救济――保险金、赔偿金、补偿金（注意担保物保险）。

债务转移与物权担保――债权人允许债务人债务转移而未经担保人（第三人）书面同意，担保人（第三人）不再承担担保责任。

同一债权涉及物、人担保的处理―― ① 按照约定；② 债务人自己提供的物保则先实现物保，不足再实现人保；③ 第三人提供物保，既可先实现物保，也可先实现人保。

《物权法》、《担保法》冲突－－适用《物权法》。

浮动抵押――抵押人的现有、将来所有的动产抵押。

不得抵押的财产――土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地所有权，但法律规定可以抵押的除外（土地承包经营权、乡镇企业厂房及占地）；学校、幼儿园、医院等以公益目的的事业、社团的教育设施、医疗卫生设施和其它公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、法规规定不得抵押的财产。

抵押合同生效――抵押合同成立时生效（《物权法》15条规定。

不动产抵押权的设立――抵押登记时设立（《物权法》187条规定）。

动产抵押权的设立――抵押合同生效时设立；未登记不得对抗善意第三人（《物权法》188条）

债务履行期满前的抵押物归债权人――不能。此为“绝押契约”，与担保物权的价值权性相违背，可能导致担保财产价值与债权额的差异，损害债务人或者其它债权人权益。

抵押权与租赁权关系――先租后抵（租赁关系不受抵押权影响）；先抵后租（租赁不得对抗抵押权）。

抵押权人放弃抵押权――其它担保人在此担保范围内免除担保责任。

抵押权实现――协议折价、拍卖、变卖。

浮动抵押的抵押财产确定时间（指将有的财产）――⑴、债务履行期满，债权未实现；⑵、抵押人被宣告破产或者被撤销；⑶、当事人约定的实现抵押权的情形；⑷、严重影响债权实现的其它情形。

建设用地使用权抵押后地上新增建筑物的处理――抵押效力不及于新增建筑物，按“房随地走”原则，土地与新增建筑物一并处置，新增建筑物处置价款抵押权人无权优先受偿。

抵押权人实现抵押权的期间――主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，法院不予保护。

最高额抵押权特征――担保将来的债权；债权具有不确定性；担保债权有最高额的限制；担保一定期间内连续发生的债权。

最高额抵押权、债权的转让要求――最高额抵押担保债权确定前，除有约定外，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。最高额抵押担保的债权确定后，最高额抵押变成一般抵押，债权转让的，抵押权随之转让。

最高额抵押权人的债权如何确定――1、约定的债权确定期间届满；2、无期间约定或约定不明，自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；3、新的债权不可能发生；4、抵押财产被查封、扣押；5、债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；法定其它情形。

质权特征、出质物、设立质权――质权标的物是动产或者财产权利，不动产不能出质；出质物必须转移；质权有留置的效力。

法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。

设立质权应当签订书面合同。

当事人不得约定债务履行期届满前质押财产归债权人。

质权自出质人交付质押财产时设立。

最高额质权设立、规则、质权确定、质权实现――适用最高额抵押有关规定。

担保物权的重迪处理――同一动产上抵押权与质权、留置权并存，留置权人优先受偿。

占有的几种分类――本权占有＝占有人所享有的可以占有某物的权利，包括物权、合同债权、监护人管理权；有权占有＝是基于本权的一种占有，包括用益物权人、动产质权人、留置权人对不动产或者动产的占有。租赁权人对租赁物的占有、借用人对借用物的占有、保管人对保管物的占有、承运人对托运货物的占有；无权占有＝是无本权的占有，比如拾得遗失物、漂流物、无主的埋藏物、隐藏物的占有，承租人在租赁关系消灭后对租赁物的占有。

 

《物权法》司法考试知识

 

物权的特定――支配权、绝对权、财产权、排他权、受到侵害时的物上请求权、客体是物、物权为法定主义。

物的几种分类――动产与不动产；主物与从物；原物与孳息（天然孳息、法定孳息）；特种物：货币、有价证券、消耗物与非消耗物（是否重复使用物）；可分物与不可分物；特定物与种类物。

物权法的基本原则――物权平等；物权法定；公示、公信；物权优先；物权不得滥用；

物权法定内容――类型强制、内容固定

物权类型体系――所有权与限制物权（担保物权与用益物权）；动产物权、不动产物权、权利物权；意定物权、法定物权；主物权与从物权；登记物权与非登记物权；本物权与占有。

能够并存的物权――所有权与他物权；担保物权与用益物权；抵押权与抵押权；抵押权与质押权。

担保物权的优先――不动产：法定优先权（建筑承包人债权）﹥抵押权；质押先于抵押设立的：留置权﹥质押权﹥抵押权；

物上请求权的三类――占有妨害（返还原物）、占有外妨害（排除妨害）、妨害预警（消除危险）。

物上请求权与侵权损害赔偿请求权区别――发生上（行为人行为是否具有违法性、主观过错、行为能力、损害后果相区别）；性质上（后者属于债权请求权）；内容上（债权请求权无恢复原状内容）；诉讼时效上（寄存财物被丢失或者损毁的诉讼时效为一年）；适用上竞合（物上请求权可能与损害赔偿请求权同时存在并同时主张）。

物上请求权与不当得利请求权关系――常常竞合。

物权的民法保护――确认之诉；给付之诉；形成之诉（变更物权的内容）。

物权民法保护中的时效――物权确认之诉，不适用诉讼时效；给付中诉中的排除妨害、消除危险，不适用诉讼时效；给付之诉的赔偿请求，适用诉讼时效；给付之诉中的修理、调换、重作、恢复原状，适用诉讼时效。

占有的特征――占有物只能是动产、不动产，不包括权利；对物有权支配并排除他人干涉；占有为事实状态而非权利。

占有的分类――自主占有与他主占有；直接占有与间接占有；有权占有与无权占有；善意占有与恶意占有；有过失占有与无过失占有；和平占有与强暴占有；公然占有与隐秘占有；继续占有与不继续占有；无瑕疵占有与有瑕疵占有。

占有状态推定――无权占有与有权占有不明时，除相反证据证明外，推定为有权占有；无权占有包括善意占有和恶意占有，除相反证据外，推定为善意占有；占有人有无过失占有不明时，推定为无过失占有；和平、公然占有事实不明时，推定为和平、公然占有。

占有请求返还的诉讼时效期间――除斥期间：自侵占发生之日起1年内。

物权的变动――物权的取得（原始、继受）、物权的变更、物权的消灭（混同、抛弃、标的物灭失、限制物权约定期满、担保物权债权实现、法定期间经过、因原物的时效、添附取得物权，原物权消灭；其它法定原因）。

不动产登记规定――不动产所在地登记；统一登记机构、范围、办法；登记机构不得按件收费、不得重复登记、不得要求评估、不得越权登记；登记机构应当为权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料提供服务（《物权法》10－22条）。

不动产登记错误的补正、法律责任――因登记错误给他人造成损害，登记机构应当赔偿。